如何在美国买房子，详解中美两国购房差异

一直以来，美国以健全的法律法规，成熟的房地产市场和优质的教育资源成为中国投资者的首选地。但是由于中美两国的买房差异十分巨大，所以对美国市场不熟悉的中国买家来说，提前做好信息储备至关重要。

本期将从税费、产权、房屋的计算面积、装修标准，以及买房时佣金的支付等跟费用相关的方方面面来对比，带领大家一起了解中美购房中的差异，一起来涨涨姿势吧

税费对比

1房贷政策及利率

在美国贷款买房，有些贷款利率是固定利率，期限为15年和30年。当然也有人使用浮动利率，但在美国不论你用哪种方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。

在中国，贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，贷款年限有20年和30年，购房者需要自己承担利率上升的风险。

有意思的是，这在美国叫贷款，而在中国叫按揭。

2房产税

在美国，只要拥有房子，就必须交纳房地产税，通常为1-3%，各州都有自己不同的税率标准。房地产税包括两个组成部分——房产和地产，征收房地产税主要是为了提高拥有财产的成本，降低房屋空置率，也相对抑制了投机者的炒房行为。

我们知道，目前在中国有30%以上的空置房屋，主要是因为人们把买房当成了投机，购房后不是入住或出租，而是空置等待房地产市场短期内暴涨，所以大部分投资方都是空置的。近两年中国为了抑制房屋的空置率，也开始在几个大城市试验征收房产税，但房产税的税率只有0.5%左右，根本起不到抑制炒房的作用。

3佣金/中介费

在美国房地产买卖时，佣金/中介费一律由卖家支付。卖家在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买方由别的经纪人带领来买房时，卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。这种规则之下，对买方更有利。

中国的房产交易则正好相反，由买家支付房产经纪人佣金/中介费。

在中国购房的其他费用

       除了以上提到的费用，在中国购房，还会有很多其他的费用，比如：

契税：面积90平方米及以下的，1%；面积90平方米以上的，1.5%；对个人购买第二套住房的，面积90平方米及以下的，1%；面积为90平方米以上的，2%。

印花税：在订立合同时时就直接缴纳，总房款的0.05%。

权属登记费：80元/套。

交易手续费：住宅为建筑面积X3元/㎡，非住宅为建筑面积 X11元/㎡。

个人所得税：转让家庭名下不满5年，或满5年不是唯一住宅的，差额20%需征收个人所得税，若无房屋原值凭证的按网签价1%征收。

此外，测绘费、物业费、维修费等费用全加起来，保守估算在中国买套房要缴纳的税费高达10%以上。

房屋面积计算方式对比

1美国房产面积是居住面积

美国房屋面积以居住面积计算，度量单位是平方英尺。这个定义非常重要，比如，别墅的地下室如果没有装修过，就不能作为居住面积计算在内，阳台、游泳池、车库等都不能计入面积。居住面积必须是室内居住可用面积。

此外，美国房价广告很少以单位平方米多少美元来计算，因为很多美国人买房子买的是独栋别墅，而别墅的价格受到多方面影响，比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等因素，但是一个区域平方英尺的价格也是被市场追踪的。因此在美国看房子和价格，单纯看所谓单位面积价格没有太大意义，而是要看整个小区附近房子价位。

2中国房产面积是建筑面积

在中国，房子面积计算的则是建筑面积，度量单位是平方米。建筑面积大于居住面积，如楼道、阳台都计入建筑面积。也因此而派生出了另一个新名词——得房率。所谓得房率就是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国房子的得房率越来越低，北京、上海等地新房很多也只有70%。而且很多时候，我们把阳台等地方都要算入总面积之内。因此在对比中美房价中，国内新闻报导中往往忽略了中国房价基于建筑面积，而美国是基于居住面积。

抛开其他因素不谈，光看这个价格差异，如果要比较中美房价，那么中国的单位每平米房价必须除以得房率。一套100平米中国公寓，只能和美国一套70平米的公寓相比。

房屋装修标准对比

1美国房价包含装修和设备用品

美国通常不允许没有基本住宿条件的房屋上市。美国的房子价格，包含了装修和常用家电设备等费用，而不是另外单算。新房必须具备完整的基本装修，达到拎包入住的程度，才可以转让产权。

美国房屋要求包含的装修项目

所有室内装潢已经完备，如地板、地毯、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别，无需卖主再自己费心。

厨房常用品如煤气/电炉、烤箱、各种碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全。盥洗室的浴缸、马桶、脸盆、淋雨装备、壁式储藏柜、瓷砖等全部到位。

室内的中央空调全部完备，包括冷热空调、热水炉子等。

防火、防煤气预警装置等等。

如果有车库，那么车库、刷漆、自动门系统等都完备。

尤其需要注意的是，在美国是没有所谓毛坯房。美国普通中产阶级社区的别墅或公寓(贫民窟或高犯罪率地区除外)，按照中国标准，都属于精装修。

2中国有装修房和毛坯房差别

在中国，允许买卖毛坯房，也就是没有内装的房屋。国内毛坯房大多都是水泥墙、水泥地和管子，厨房厕所什么都没有。所以如果购房者买的是新房，交房后，必须自己额外掏钱装修。如果是二手房交易，往往这些家具等要另外算钱。

因此，要比较两国房价，应该从美国房价中剔除这些装修和设备费用，或者中国房价必须也加入相应的费用。也就是说，在比较中美房价时，除了面积上30%的差异，我们需要计入至少10%的装修和设备成本。

产权制度对比

美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，具有永久产权和自由的使用权，所以即使地下发现石油和金矿也属于屋主的个人资产。美国的地产会在法律上严格声明所拥有的土地边界、法律描述、地块位置和地号，并写入产权报告。

此外，相较于国内房产，在美国的买卖房屋里面，法制更为完善，由第三方机构来监督交易过程，以保证房产交易的公平和合理。这些第三方机构包括“估价机构、产权保险公司、银行”等。

但在中国，房屋交易不包括土地，且房产有使用年限。住宅产权是70年期限，一般商业房产期限只有50年。并且在这几十年的的居住期间里，如果在房子下面发现石油和金矿，那么这些都将属于国家政府。

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