拐点：西雅图市中心产权公寓需求经历波折，再次蓄力飙升

西雅图仍然是美国增长最快的门户城市，拥有令人望尘莫及的市场基本面，其市中心人口自2010年以来增长了89%。那么问题来了，经纪人在过去12个月中描述的所谓“市场被按了暂停”是怎么回事儿？我们房地产业将何去何从？ 现在，就让市场观察人士提供他们的观点并预测今年秋季的销售趋势。

        “过去相当长的一段时间里，媒体报道的分析一天一个方向，令许多消费者消化无能，只能采取观望态度，以不变应万变，来对待不断变化的市场状况，”Realogics苏富比国际地产（RSIR）总裁兼首席执行官迪恩•琼斯说。 “随着二手房供应量和新建筑单元双双增加，刚需紧迫性降低，加上头条新闻的渲染，合力创造出一个得以自我实现的预言——房地产市场正在放缓脚步。其实此后市场走势并非一路颓势—— 2019年至今每个月的成交意向和封盘交易量都在增长，同比也呈现增长的趋势。 我认为我们正在目睹拐点出现：房市正在反弹。”

        根据西雅图所在地区的官方唯一房地产信息网络，美西北多重服务（NWMLS）的研究，不仅二手房销售增加，新产权公寓的销售也可能增高，从而扭转了市场普遍认同的过去一年本地房地产市场持续下降的趋势。 到目前为止，7月份房屋中位数价格已经达到685000美元，平均单价达到每平方英尺840美元，和2018年同期数据相比——中位数价格645000美元，平均单价每平方英尺781美元，同比增幅分别为6%和8%。 7月份尚有不少待定交易等待封盘，其中包括7个售价在1050000美元到9200000美元之间的交易，以及12个价格在1029000美元到9495000美元之间的交易（多数可能会延迟到下个月封盘）。 其中不少（特别是高档住宅）挂牌上市后需要数月或数年后才能成交，而其他更多则在几天内销售一清，这表明越来越多的消费者正在加紧购房。 RSIR参与了其中8项交易，所以非常肯定消费者信心在上升。

         琼斯认为，市场正在为健康复苏做好准备，过去一年中出现的逆风因素在很大程度上已得到解决或完全逆转。

         琼斯说：“就我们的观察，房价中位数曾持续几年以两位数的涨幅上涨，房市到处是各种夸张故事，一家有房多家求的热烈场景，然后到了2018年第一季度，市场开始掉头了。待定交易（和封盘）数量下降，库存猛涨，头条新闻将注意力转向南方（加州）。然后亚马逊的第二总部（HQ2）计划云遮雾障、银行涨息，到2018年末，股市开始动荡。 仅亚马逊股价就跌了三分之一，从而影响公司旗下45000名当地员工的购房需求。从那时快进到今天，市场正在重启。”

上图：西雅图市中心二手房产权公寓的销售清楚地显示了2018年5月市场转向时的反弹情况

         一年时间何来如此大的差异？——利率最近跌至两年来的最低点，股市正处于历史高位，这些都增加了消费者的信心，强化了未来购房者的流动性。 至于亚马逊，由于他们的大部分扩张并未真落户东海岸，而是留在了我们西雅图的东区（该公司将在华盛顿湖两岸持续注入新就业岗位），原本对HQ2的恐惧更像是草草了事的1.5版。 此外，其他科技巨头，如脸书、谷歌、苹果和Expedia，都计划将在2020年前在南联合湖和内湾等子市场入住或规划新办公空间，随之而来的数以万计的就业岗位，势必强力支撑住房 需求。 来自风起云涌的政治运动的影响似乎也没有预计中得大，将于2019年11月的西雅图市议会选举，令人们对西雅图市中心的市场竞争地位重新乐观起来。

        “强劲的就业增长继续推动住房需求，无论出租还是销售都继续猛增，而交通问题则鼓励城市化生活方式 ，消费者还是倾向于居住在离就业中心更近的地方”，RSIR新开发副总裁马特•范•达姆说。 “每周有超过1000人搬来本地，大多数新居民最初会考虑租房，最近成千上万的出租公寓单元简直就是未来公寓买家的孵化器。 随着科技就业岗位继续扩大，和限制性股权出售，越来越多的租房者会考虑享受抵押贷款利息抵税，和房屋产权所带来的资本增值潜力。 这对于建设周期中即将完成的新公寓来说是个好兆头。”

上图：各种类型的房地产开发项目在西雅图市中心蓬勃发展，从而带动了住宅的城市复兴。

         范•达姆表示，高层建筑面临的挑战是建设周期长，到交付产品往往需要3到4年的时间，因此需求的增长速度可能远远超过供应。 他指出，目前市场不温不火，据他所知有好几个原计划在过去一年中破土动工的项目被推迟了。 这种延迟对那些目前已在进行的项目有益无害。

         出租公寓方面大同小异。 在经历过长达一年的空置率上升和租金下降之后，Zillow报告6月份西雅图的租赁价格同比上涨3.3%，房地产市场数据公司RealPage的数据显示，正在建设中的新出租公寓量目前呈下降趋势，减幅达19%。在市场低迷阶段出租房提供了很多优惠措施，例如满12个月租约可以减免6-8周租金等，很多租房客抓住这个难得的机会取得实惠，然而最近他们发现这种优惠渐渐看不到了。 优惠的公寓租赁市场在过去一年中部分削弱了购买产权公寓的需求，随着房租优惠逐渐减少，其对产权公寓市场的分流力和冲击力也越来越微弱。

        “自2010年以来，西雅图的房租涨了50%，中间只经过非常短暂的缓解期，就开始再次攀升，” 范•达姆补充道。 “随着这些新的出租公寓楼入住率提高甚至住满了，优惠措施将会下降。 我认为我们将看到未来的空置率会更高，租金也会更高，这将推动更多的租房客转向购房。”

上图：二手房供应量增加，拉长了待售房在市场上的天数，很少再出现住宅售价超过原本要

         由于二手房的库存量不足4个月（基于封盘量），西雅图市中心在理论上是一个“中性”市场，但买家更积极些，因对其而言，市场价格更高、利率更低、选择更多。 和卖家讨价还价更容易，预售的开发商还会提供特别返利红包。事实上，自2018年9月以来，已有超过600套新产权公寓单元悄无声息地完成预售 ——已经达到目前市场新供应量的一半以上，比2018年二手单元的封盘总量还高。然而因为只剩余一小部分新房源会在NWMLS网络上挂牌销售，在构成包括标题在内的各种数据表中不能显示这部分销售。

         琼斯补充道：“房地产行业也是国事家事天下事，事事关心的。西雅图作为西海岸的新门户城市，跑道上吸引的投资者很多。尤其是考虑到北边加拿大的温哥华，对外国买家收取20%的 房屋税，而南边加州住房成本居高不下，还收个人所得税，我们的走道就向北向南延伸了。”

        由于土地和建筑成本不断上升（后者基本逐年增长6-8%），开发商推出新的产权公寓时，其售价必定也是日益增加。 西雅图的塔吊比美国其他任何一座城市都多，因此专家们普遍认为其劳动力成本或硬成本不存在很快下降的空间。 2018年底，西雅图市中心正在消化48亿美元的建筑项目，其中以占地面积为640万平方英尺的新办公空间为主，总面积达1500万平方英尺。

上图：西雅图市中心满是新建筑项目，例如新海滨区复兴计划，项目数量之多已创下新纪录

        “展望未来，新的高层公寓平均成本将突破每平方英尺1200美元 ，轻轻松松就比现在建造的单元高出10-15%，”奥康纳咨询集团——专注于城市开发的领先评估团队的负责人布莱恩·奥康纳说。 “如果没有预售，项目就只能延后或胎死腹中。 如果不增加供应量，那么市场就会失去平衡，价格会上涨，直到市场无形的手让他恢复平衡为止。”

         为了追求更高的价值，开发商也不太可能把所有单元都放在预售里，具体比例取决于他们的建筑融资条款。 价值不断上升，从预售价到新二手房售价，上涨15-25%的情况并非罕见，上一个建设周期的领军项目，贝尔敦的徽章（Insignia）公寓就是明证。随着更多新建筑封盘，房价中位数还会上涨。

         最后也是相当重要的一点，西雅图的市场基本面十分优秀。 布鲁金斯学会将西雅图与纽约、芝加哥和旧金山并列为国四大“超级明星城市”，展现了美国最惊人的就业密度和增长率。 与其他太平洋海岸的门户城市相比，这里的就业机会好，整体生活成本相对收入来说并不算高（性价比好），以及固有的宜居性都有助于大企业招募和留住新居民，其中很多人会留在市中心。对住房的需求将一直扩大，这将能继续支撑未来十年房价的上升趋势。

如欲观赏更多RSIR参与的新公寓开发项目的图片资料，请访问RISR新开发项目图片库：www.rsir.com/eng/new-development1

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