中小型投资者对美国房产投资占比创新高

美国房地产数据公司CoreLogic的最新数据表明，投资者对于房地产的购买热度居高不下。2018年花在购买房屋上的资金创20年以来的新高。

 统计数据显示，这种增长的动力并非来自大型机构投资者，而是受到大量中小型投资者的推动，其中不少投资者都是刚需房的买家。

小型投资者涌入房市

CoreLogic的研究显示，2018年美国投资者将11.3%的资金投入了房地产市场，这是该公司自1999年进行统计以来的最高纪录。

 大型投资者对美国房市的投资热情在2013年就达到了巅峰，之后便一路下滑；而小型投资者则与之刚好相反，小型投资者自2013年起开始逐年加大了对房地产的投入，到2018年末时投资占比已从2013年的48%上升到近62%。

 2018年投资者在刚需房上的投入比例高达20.3%，远高于对中、高端房产的投资（分别为7.8%、6.3%）。

投资者更倾向在东部买房

 投资者更倾向于在美国东部买房，其中购房率最高的10座城市有8个位于东部，而只有两个在西部。

 投资者买房最优先考虑的通常都是租金回报率，房价较高的地区，由于市场溢价过多，租金回报率往往不会太高，市场也会比较平淡。

 当然，除了租金回报率之外，投资者还会考虑未来房屋增长潜力、当地空置率、房产税等因素。报告还称，通常一个供不应求的房地产市场尤其能吸引资金流入，因为投资者普遍认为，投资一个供应不断减少的市场，远比一个供应持续增加的市场更安全。

 随着投资者的热情不断高涨，房价也随之上涨。据全国房地产经纪人协会报告称，5月份房价中位数为277，700美元，比2018年同期上涨4.8%。独立屋而言，房价中位数为280，200美元，上涨4.6%。

小型机构投资者的大规模介入美国房产市场，表明市场信心十足，这也势必会助推房价的进一步上涨，普通投资者也可以视情况跟进，把握海外投资机会！

购买投资房的重要考量

 现金流

 现金流是投资者考虑最重要的因素，包括以下几个方面。

*当地房地产出租市场的强弱，如房屋空置率和房租拖欠情况。

*要购买的房屋类型，如购买C级公寓，就比A级公寓和B级公寓有更高的租客周转率，维修费和保持费。

*贷款利率，如是传统的贷款还是高息贷款。

*首付款比率。

一个关键问题是，这个投资是否能够提供稳定的租金，也就是房产现金流及与其它房产的比例。

社区好的房屋和维护好的房屋，会有助房屋增值。投资房也要考虑保留部分收入来修缮维护。投资人是现在需要租金收入重要，还是将来房价升值重要？当然，不是所有问题都有正确答案，但在买房时这些因素都要考量。

杠杆

投资中的杠杆使用也是投资非常重要的考量，因为你可以在这项投资少放资本，这样你只须较少的资本。如果房产增值，扛杆会大大提高回报率。但是，假如房产贬值，也会因为杠杆，投资者欠上的债务，现金流就可能会成为负数。

但是有些短期负现金流是可以接受的。刚刚买的房产须要装修，装修期间短期现金流是负的，但是长期是赚钱，这样的投资是可以考虑的。

净产值

你买的房屋有净产值吗？净产值通常透过几种形式形成，如便宜房（discounted price），升值潜力（upside potential），重新分区机会（rezoning opportunity）及拍卖房。

创造净产值有许多方法，但是买到立刻有净产权的房产是最好的。找到一个马上卖的买家，他愿意便宜卖。买到一个需要维修的房产，你花费五毛钱就能翻转获利一块钱。若是投入一万元，能够很快获得二万元的净产值房是值得考虑的投资。

升值潜力

买房产最重要是地点。买到好地点的房产，房价升值后，在适当的时机卖房，就会获利。但是，买房时机的把握比较难，具有投机的特点。一般来说，房屋在长期20年后增值是比较容易的，也几乎是肯定的。

选择购房地点，确保房产价值，要看长期的就业情况及整个城市范围内的趋势。一般来说，好地点的房产若能以每年5-7%的速度增值，如果再加上合理的现金流及购买时就有净产值，那就是好的投资。

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