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如何在美國買房子,詳解中美兩國購房差異

http://dailynews.sina.com   2019年07月25日 17:00   美國房地產

一直以來,美國以健全的法律法規,成熟的房地產市場和優質的教育資源成爲中國投資者的首選地。但是由於中美兩國的買房差異十分巨大,所以對美國市場不熟悉的中國買家來說,提前做好信息儲備至關重要。

本期將從稅費、產權、房屋的計算面積、裝修標準,以及買房時佣金的支付等跟費用相關的方方面面來對比,帶領大家一起了解中美購房中的差異,一起來漲漲姿勢吧

稅費對比

1房貸政策及利率

在美國貸款買房,有些貸款利率是固定利率,期限爲15年和30年。當然也有人使用浮動利率,但在美國不論你用哪種方式貸款,都可以在貸款沒有到期之前,重新貸款或全部還清。

在中國,貸款是採用浮動利率,按照市場的變化,貸款年限有20年和30年,購房者需要自己承擔利率上升的風險。

有意思的是,這在美國叫貸款,而在中國叫按揭。

2房產稅

在美國,只要擁有房子,就必須交納房地產稅,通常爲1-3%,各州都有自己不同的稅率標準。房地產稅包括兩個組成部分——房產和地產,徵收房地產稅主要是爲了提高擁有財產的成本,降低房屋空置率,也相對抑制了投機者的炒房行爲。

我們知道,目前在中國有30%以上的空置房屋,主要是因爲人們把買房當成了投機,購房後不是入住或出租,而是空置等待房地產市場短期內暴漲,所以大部分投資方都是空置的。近兩年中國爲了抑制房屋的空置率,也開始在幾個大城市試驗徵收房產稅,但房產稅的稅率只有0.5%左右,根本起不到抑制炒房的作用。

3佣金/中介費

在美國房地產買賣時,佣金/中介費一律由賣家支付。賣家在委託經紀人出售房屋時,就訂立了合同,佣金一般在6%左右。當買方由別的經紀人帶領來買房時,賣方經紀人需分一半的佣金給買方經紀人。這種規則之下,對買方更有利。

中國的房產交易則正好相反,由買家支付房產經紀人佣金/中介費。

在中國購房的其他費用

 

       除了以上提到的費用,在中國購房,還會有很多其他的費用,比如:

契稅:面積90平方米及以下的,1%;面積90平方米以上的,1.5%;對個人購買第二套住房的,面積90平方米及以下的,1%;面積爲90平方米以上的,2%。

印花稅:在訂立合同時時就直接繳納,總房款的0.05%。

權屬登記費:80元/套。

交易手續費:住宅爲建築面積X3元/㎡,非住宅爲建築面積 X11元/㎡。

個人所得稅:轉讓家庭名下不滿5年,或滿5年不是唯一住宅的,差額20%需徵收個人所得稅,若無房屋原值憑證的按網籤價1%徵收。

此外,測繪費、物業費、維修費等費用全加起來,保守估算在中國買套房要繳納的稅費高達10%以上。

房屋面積計算方式對比

1美國房產面積是居住面積

美國房屋面積以居住面積計算,度量單位是平方英尺。這個定義非常重要,比如,別墅的地下室如果沒有裝修過,就不能作爲居住面積計算在內,陽臺、游泳池、車庫等都不能計入面積。居住面積必須是室內居住可用面積。

此外,美國房價廣告很少以單位平方米多少美元來計算,因爲很多美國人買房子買的是獨棟別墅,而別墅的價格受到多方面影響,比如地區好壞、車庫多少、室外花園土地面積多少等因素,但是一個區域平方英尺的價格也是被市場追蹤的。因此在美國看房子和價格,單純看所謂單位面積價格沒有太大意義,而是要看整個小區附近房子價位。

2中國房產面積是建築面積

在中國,房子面積計算的則是建築面積,度量單位是平方米。建築面積大於居住面積,如樓道、陽臺都計入建築面積。也因此而派生出了另一個新名詞——得房率。所謂得房率就是實際居住面積和建築面積之比。如今中國房子的得房率越來越低,北京、上海等地新房很多也只有70%。而且很多時候,我們把陽臺等地方都要算入總面積之內。因此在對比中美房價中,國內新聞報導中往往忽略了中國房價基於建築面積,而美國是基於居住面積。

拋開其他因素不談,光看這個價格差異,如果要比較中美房價,那麼中國的單位每平米房價必須除以得房率。一套100平米中國公寓,只能和美國一套70平米的公寓相比。

房屋裝修標準對比

1美國房價包含裝修和設備用品

美國通常不允許沒有基本住宿條件的房屋上市。美國的房子價格,包含了裝修和常用家電設備等費用,而不是另外單算。新房必須具備完整的基本裝修,達到拎包入住的程度,才可以轉讓產權。

美國房屋要求包含的裝修項目

 

 

所有室內裝潢已經完備,如地板、地毯、玻璃窗、牆紙/牆漆等全部是精裝修級別,無需賣主再自己費心。

廚房常用品如煤氣/電爐、烤箱、各種碗櫃、儲藏櫃、油煙機、冰箱等全部一應俱全。盥洗室的浴缸、馬桶、臉盆、淋雨裝備、壁式儲藏櫃、瓷磚等全部到位。

室內的中央空調全部完備,包括冷熱空調、熱水爐子等。

防火、防煤氣預警裝置等等。

如果有車庫,那麼車庫、刷漆、自動門系統等都完備。

尤其需要注意的是,在美國是沒有所謂毛坯房。美國普通中產階級社區的別墅或公寓(貧民窟或高犯罪率地區除外),按照中國標準,都屬於精裝修。

2中國有裝修房和毛坯房差別

在中國,允許買賣毛坯房,也就是沒有內裝的房屋。國內毛坯房大多都是水泥牆、水泥地和管子,廚房廁所什麼都沒有。所以如果購房者買的是新房,交房後,必須自己額外掏錢裝修。如果是二手房交易,往往這些傢俱等要另外算錢。

因此,要比較兩國房價,應該從美國房價中剔除這些裝修和設備費用,或者中國房價必須也加入相應的費用。也就是說,在比較中美房價時,除了面積上30%的差異,我們需要計入至少10%的裝修和設備成本。

產權制度對比

美國是私有財產制,房屋的買賣包括土地,具有永久產權和自由的使用權,所以即使地下發現石油和金礦也屬於屋主的個人資產。美國的地產會在法律上嚴格聲明所擁有的土地邊界、法律描述、地塊位置和地號,並寫入產權報告。

此外,相較於國內房產,在美國的買賣房屋裏面,法制更爲完善,由第三方機構來監督交易過程,以保證房產交易的公平和合理。這些第三方機構包括“估價機構、產權保險公司、銀行”等。

但在中國,房屋交易不包括土地,且房產有使用年限。住宅產權是70年期限,一般商業房產期限只有50年。並且在這幾十年的的居住期間裏,如果在房子下面發現石油和金礦,那麼這些都將屬於國家政府。

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