最新！美政府宣佈11年來住房新政！對華人買房，有這些影響！

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美政府發佈買房貸款新政策

美國財政部於9月5日發佈了一項改革買房貸款的計劃。

該計劃包括對政府已經接管11年的抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）全面改革，——鬆綁。

換言之，政府將結束對房利美和房地美的控制權。

政府計劃歸還房利美和房地美的私人所有權，並降低納稅人的風險。同時將保留購房者獲得30年期固定利率抵押貸款的選項，前者也是一般人買房融資的主要方式。

很多人可能不知道，房利美和房地美這兩家公司在房地產市場中發揮着關鍵作用。它們擔保了美國10萬億美元住房貸款的一半以上。

在美國，個人向銀行等放貸機構申請住房抵押貸款，放貸機構再將住房抵押貸款作爲一種資產“賣給”房利美和房地美等機構。後者將各種住房抵押貸款打包成“資產支持證券”，經由標準普爾等評級公司評級，然後再出售給保險公司、養老金、對衝基金等投資者。

將政府資助的企業（GSE）從接管中鬆綁，是川普政府的長期目標。

財政部的這項住房改革計劃將包括保護美國納稅人；保留30年的固定利率抵押貸款；“幫助努力工作的美國人實現買房的目標。”

財政部長Steven Mnuchin在聲明中表示，“有效和高效的聯邦住房貸款體系將對持續的經濟增長作出有意義的貢獻。”

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華人接下來買房，受到哪些影響？

1.       30年固定利率貸款不變。

2.       6、7月低利率令住房銷售上升。

3.       房源供應面臨緊張。

由於抵押貸款利率下降和勞動力市場強勁，7月份美國房屋銷售增長超過預期，美聯儲降低利率的舉措有助於刺激國內經濟。

儘管全球經濟放緩帶來阻力，但美國房地產市場仍在走強。

美國全國房地產經紀人協會表示，上月房屋銷售增長2.5％，經季節性調整後爲542萬套。6月份的銷售速度從之前報告的527萬套略微上調至529萬套。

隨着利率下降，首次購房者將面臨房源供應不足。

根據抵押貸款融資機構房地美（Freddie Mac）的數據，7月份30年期固定抵押貸款利率從去年11月份的7年高點4.94％下降至今年7月份的3.77％。8月15日當週平均利率下降至3.6％，由於擔心經濟疲軟，美聯儲預計將在9月份進一步降息，因此利率可能進一步下降。

利率降低使很多無能力購屋的羣體，加入了購屋的行列，這是房地產很大的長期利好消息。

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相比其他國，美國房貸有哪些優點？

美國政策對老百姓購房還是很照顧的，提供了相對多的優惠。

首先是房貸利率低，遠遠低於商業貸款和信用卡利率。

其次是，房屋貸款的利息及房產稅是可以用來抵稅的（不計入taxable income），對納稅人來說是一大利好。

再次，美國房貸的政策非常flexible。如果買房人變有錢，可以全部或部分還清剩餘貸款，也可以縮短貸款期限，從30年換成15年。

以紐約、新澤西爲例，雖然房價很高，但由於近年來利率不斷下跌，每月還房貸並不是主要負擔。

比較讓人頭疼的是地稅之高，而且年年遞增！！

全部現金購房者，請跳過以下這段！！！！

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華人房貸流程

在美國，大多數華人都會選擇貸款買房，而不是全款付清。

房貸的英文Mortgage，又叫房屋抵押貸款或按揭。

美國房貸基本分爲兩種：30/20/15/10年固定利率以及浮動利率：

固定利率抵押貸款（Fixed-Rate mortgage），比如30-Year Fixed、15-Year Fixed等；

可調（浮動）利率抵押貸款（Adjustable-Rate mortgage），簡稱ARM，常見有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。

固定利率無論借貸時間多長，利率不會隨着市場的變化而變化，因此稱爲“固定利率”，而浮動利率則會根據市場的變化而浮動。從年份上看，以30年期、15年期以及7年期、5年期最流行。根據美國國務院信息，小編簡單介紹這幾種類型的房貸。

1. 30年固定利率，大部分申請房貸者都會選擇30年固定利率，由於年數長，雖然利率較高，但每月分攤的還貸本金較少，容易負擔。但從長遠看，由於年份長，利息交得多，因此總的還款數額比其他年份的要多。

根據房地美（Freddie Mac）每週公佈的全美平均房貸利率報告，截至12月21日，30年固定利率平均爲3.94%。根據專門提供銀行各類利率信息的“銀行利率”（bankrate）網站的數據，各個銀行間的利率有不少差別，低的30年固定利率爲3.74%，高的爲4.375%，多數爲3.875%。

以3.875%爲例，假如貸款50萬美元的話，每個月的還貸額爲2351美元，30年總還貸額約爲84萬美元，其中34萬美元爲利息，50萬美元爲本金。

2. 15年固定利率，目前的利率爲3.38%，低的爲3.115%、高的爲4%。由於借貸時間比30年少一半，因此利率也比30年低，但每月本金的還貸額會增加很多，不過總的還貸額比30年期的少很多。

以借貸50萬美金、利率3.25%爲例，每月還貸額爲3513美元，比30年期的2351美元多了1162美元，幾乎多出一半。不過總的還貸額只有約63萬美元，其中利息爲13萬美元，只有30年期34萬美元利息的三分之一強，足足省了21萬美元。因此，如果家庭經濟條件許可，不少人會選擇15年固定期的利率。

3. 5/1、7/1年期浮動利率。這個利率的含義是在30年期間內，前5年、7年爲固定利率，從固定期結束的那一天開始，實施浮動利率。

這個利率的優點是由於固定期比較短，因此利率比較低，在固定期內每月還貸壓力較小；缺點是固定期結束後利率會根據市場行情每年浮動，假如市場利率不斷上升的話，房貸利率也會跟着上升，因此每月的還貸額會增加，當然，若市場利率下降的話，美元的還貸利息也會下降。

目前5/1固定期的利率爲3.39%，以此計算的話，貸款50萬美元，在前5年內，每月還貸額爲2215美元，比30年固定利率的每月2351美元的還貸額低136美元，但5年後的每月還貸額就是未知數，根據到時的市場利率行情而定。

據統計，房屋購買者買房時申請得到批准的房貸額平均爲24.4萬美元，目前65%的房主還有房貸，平均房貸餘額爲13.7萬美元；全國房貸總額爲9.9萬億美元。

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房貸計算器

可以利用一些在線房貸計算器（Mortgage Calculator），來大概估算一下能自己的經濟承受能力，事先規劃。比如Zillow房貸計算器：

輸入房價、首付比例、利率等信息就能估算出每月月供金額；

可以選擇30年fixed，15年fixed，5/1 ARM三種貸款計算；

可以選擇是否包含地產稅、房屋保險、HOA等費用；

能從Schedule和Full Report處看到還貸詳情，瞭解每月月供分別還了多少本金和利息。

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