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地產新聞
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曼哈頓一批公寓大樓申請破產 租金遭拖欠
【僑報網報道】紐約上西區和哈林區一批公寓樓申請破產，其持有人爲一間房地產公司，多年來致力於創造高檔化社區。據彭博社報道，破產申請顯示，EmeraldEquityGroupLLC持有的這幾棟住宅大樓欠LoanCoreCapital2.03億美元，源於與東117街和西107街房地產相關的債務。LoanCore依照文件可以擁有住宅羣的所有權，這裏住着數百名租戶。Emerald持有的另一處房產，位於東村（EastVillage）庫柏廣場（CooperSquare）2號的租賃豪宅，也欠下一筆6500萬美元的債務。Emerald成立於2012年，被列爲共同債務人，由IsaacKassirer領導。該公司在其網站上將自己定位爲致力於收購多戶租賃住宅（multifamily）的領先房地產公司，在美國擁有約7,000個住宅單位，其中包括曼哈頓的1,500個。多戶住宅公寓或陷入困境此次破產可能預示着來年多戶住宅物業將面臨更艱難的前景。在像紐約這樣昂貴的房產市場，壓力尤其高，禁止驅逐令被延長的新法規使房東更難提高租金和驅逐房客。一些房客在新冠病毒大流行期間拖延了付租，使房東的收入減少，無法支付房貸。根據破產披露聲明，Emerald在2016年12月購買了第107街物業，目的是將其轉變爲康鬥公寓，而在2018年3月收購了第117街物業，並計劃提高租金。該公司表示，紐約市2019年租金改革法``阻礙''了``穩步行進''的計劃。法庭文件顯示，法規出現了一些變化，包括要求房東得到51％的——而不是15%——房客的批准才可以公寓轉換。租戶表示反對，於2019年夏季開始罷付租，拖延租金達到約283,000美元。另外，新規還減少了與裝修相關的租金上漲，受此影響，不少房東在“投入大量借來的錢”進行翻新工程後血本無歸。根據法院文件，Emerald對位於東117街124-136號，215號，231號，235號和244號的大樓提出破產申請。它還要求尋求西107街203號，210號，220號，230號，東117RealtyLLC和1661PARealtyLLC的債權人保護。曼哈頓租金下降疫情至今，紐約公寓租金的拖欠率一直低於其他商業房地產，例如零售和酒店物業，後者在封鎖期間被迫關閉。曼哈頓的中位數租金在11月比去年同期下降了22％，降至十年來的最低水平。根據房地產網站StreetEasy的數據，東117街231號一個625平方英尺的兩臥單元於2019年8月以2,395美元的價格出租。編譯：V
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美國11月二手房簽約量連續第三個月下降
美國11月二手房簽約量連續第三個月下降，表明儘管貸款成本創紀錄新低，但房價高企加之房屋供應有限，正使得房地產市場勢頭放緩。全美地產經紀商協會（NAR）週三公佈的數據顯示，二手房簽約指數環比下降2.6%至125.7。彭博調查預估中值爲持平。該指數未經調整同比上升16%。二手房簽約環比下降表明，房地產市場活躍程度有所降低，因房價在供應較低之際繼續攀升。儘管如此，該指數仍遠高於新冠疫情前的水平，表明需求依然旺盛。“最近數據環比下降主要是由於庫存不足和房價快速上漲，”NAR首席經濟學家LawrenceYun在聲明中表示。“由於想趁抵押貸款利率處於紀錄低點出手的買家太多，今年冬天市場異常迅猛，掛牌房屋平均不到一個月就簽約。”上週公佈的另一份數據顯示，二手房銷量在11月出現六個月來首次下滑，表明房價飆升削弱人們購房能力，對樓市增長構成挑戰。
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英國12月房價同比上漲7.3% 創6年最大漲幅
英國抵押貸款機構全國建房互助會（Nationwide）週三發佈的數據顯示，12月英國房價錄得6年來最大同比漲幅，稅收激勵措施加上新冠疫情促使人們尋找空間較大的房子，繼續提振了住房需求。數據顯示，英國12月房價同比上漲7.3%，遠超市場預期。與11月相比，12月房價環比上漲0.8%，較11月0.9%的上漲僅略有放緩。
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住房短缺迎來解決機會 歐美房屋“商改住”行情看漲
原標題：住房短缺迎來解決機會，歐美房屋“商改住”行情看漲【環球時報記者青木】“住宅代替商場和辦公大樓！”德國《世界報》近日報道稱，全球各地的商鋪和辦公室因新冠疫情而大規模空置，歐美國家空置率更是高達10%-25%。於是，一些缺少住宅的國家開始研究“商改住”。與此同時，遠程辦公、遠程教學的興起，讓不少企業計劃搬離大都市。“新的物業趨勢可以緩解各國的住宅房產缺乏，並平衡城鎮差距。”德國法蘭克福房地產經濟學者海利根斯泰恩對《環球時報》記者表示，“中國投資者可發揮供應鏈等優勢，逐鹿這一有利可圖的市場。”住宅短缺是全球性問題據路透社報道，新冠肺炎疫情帶來的網上購物和居家工作轉變，雖然給商場和辦公樓帶來寒冬，但也給瑞典這個北歐國家解決長期住房短缺問題提供了機會。該國政府正在研究是否可以將因疫情空置的商業地產改造，以填補大約14萬套住房的缺口。“由於新冠疫情，哥德堡和斯德哥爾摩的市中心有太多空置商鋪。”位於哥德堡的瓦倫斯塔姆地產公司首席執行官漢斯·瓦倫斯塔姆表示，目前，他們正考慮將10到20處房產改造成辦公室或住宅。在瑞典，此類案例還有不少，比如開發商斯堪斯卡公司最近就完成了將前愛立信總部改造成286套公寓的工作。“缺少住宅現在是全球性問題。”房地產經濟學者海利根斯泰恩表示，與瑞典相似，荷蘭也是一個住宅供給嚴重不足的國家。自2012年，荷蘭就開始將閒置的辦公室、醫院、郵局等建築改造成住宅。荷蘭中央統計局的數據顯示，2018年該國新增的所有房屋中有近14%爲改造房屋。今年由於疫情，更多的商店和辦公大樓關閉，預計將出現更多的商改住項目。巴黎政府部門的統計數據顯示，目前，巴黎大區空置辦公樓面積近500萬平方米，且疫情中出現大幅度增加。大區爲解決住房短缺問題，正在推動將這些辦公樓改造成住宅樓。德國最大百貨集團考夫霍夫和卡爾施泰特今年上半年將170家大型百貨商店中的62家關閉。這些大型百貨商店不少將被改造成住房。美國格林街房地產諮詢公司在最近發佈的一份報告中預計，到2021年底美國將有超過50%的商店永久關閉，商業地產的空置率將進一步提高。6月底，美國聯邦住房和城市發展部長本·卡森曾提出，鼓勵商業地產嘗試轉型，將零售空間改爲經濟適用房。小城鎮成新熱點“在疫情中，房地產行業還出現另一個趨勢：大都市呈現出蕭條景象，周邊小鎮正在崛起爲新的住房熱點。”海利根斯泰恩指出，這主要是因爲在家辦公的興起，同時疫情也點燃了人們對綠地和充足活動空間的渴望，小鎮擁有更多的自由空間正好可以滿足。德國房地產市場交易網站ImmoScout24負責人施羅德爾對《環球時報》記者表示，現在小鎮和農村的房產諮詢是去年同期的兩倍多。在美國，某些風景秀麗、通勤便利小鎮的房地產也十分火熱。在加利福尼亞州的太浩湖以及附近的特拉基，房產經紀人抱怨已經“無房可賣”。除了住宅方面的變動，辦公場所也在出現位移。尤其在美國，這一趨勢更爲顯著。彭博社12月初曾報道，高盛集團正考慮在佛羅里達州設立新總部，以容納其資產管理部門。甲骨文近日也宣佈，將把總部從加州舊金山灣區遷往得克薩斯州奧斯汀。海利根斯泰恩認爲，其中一個主要因素是得州的稅收、土地等政策有更多優惠。路透社也發現，疫情暴發以來，過去因爲學校、文化和人脈等原因不受華爾街待見的佛羅里達州，在遠程辦公和教學興起後，憑藉溫暖的天氣、較低的稅負和房屋租金以及快速便捷的航班，正吸引更多紐約金融企業入駐。需要留意的問題舊房改造符合全球“綠色投資”的政策方向。海利根斯泰恩指出，相比新建房，舊房改造使用的資源較少，環境破壞較小，投入也較少，因此各國都在大力推動。海利根斯泰恩表示，各國的舊房改造項目不管是政府項目還是一些大型企業的項目，都需要投資者參加招標來獲得。中國公司可以單獨競標，也可以與各國的合作伙伴一起。他認爲，中國企業的優勢很明顯，比如資金實力雄厚，供應鏈完整，尤其是中國的建築材料價廉物美。在法國巴黎擁有一家裝修公司的李先生對《環球時報》記者表示，在歐洲，房屋改造是一項系統工程，程序複雜，比如清理石棉、改造結構、加固天花板、遷移原有樓梯等。一般是地產集團獲得項目，然後再分拆給各個公司。他表示，歐洲政府對環保有關的事會下血本，因此此類項目很賺錢。海利根斯泰恩補充說，歐盟與中國若能順利簽訂中歐投資協定，中國投資者進入舊房改造之類的公共項目將更加容易。不過，據《環球時報》記者實地調查，對一些寫字樓進行商改住或許較爲容易，但是對臨街店鋪進行改造的困難不小。一方面，鋪面房一般位於人流量大的道路周邊，噪音和空氣污染問題都較爲嚴重；另一方面，鋪面房的結構與住宅用房的結構很不同，改造成本較高。還有，鋪面房的出租價位比住宅高很多，改造是否划算有待考量。以布魯塞爾爲例，該市于克勒區商業街一間總面積不到100平方米的鋪面房月租金爲4000-6000歐元，而100平方米的住宅月租金一般不會高於2000歐元。此外，在不少國家，建房之初就需要註明房屋是商用還是住宅，購買建房用地時的價格和稅率也會因此不同。所以中企在參與房屋改造之前，一定要搞清上述問題，嚴格遵守當地的法律法規。而且，歐洲國家對房屋節能要求很高，中企作爲外來者，在相關技術上要做好儲備。
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美國10月20城房價指數創2014年以來最大漲幅
衡量美國20座城市房價的指數在10月份創出2014年以來最大漲幅，因抵押貸款利率超低，且購房需求上升使供應萎縮。週二公佈的數據顯示，標普CoreLogic凱斯-席勒20城房價指數同比上漲7.95%。彭博預估中值爲同比上漲6.95%。該指數環比上漲1.6%，也超出預期，並創下2013年4月以來最大漲幅。該數據表明，購房需求在低貸款成本推動下保持旺盛，同時供應數量有限，給了賣家更多要價空間。另一方面，存量不足和房價飆升也可能給樓市增長勢頭降溫，並把一些買家擠出市場。上週公佈的數據顯示，11月新建住宅銷售降至五個月來最低，二手房銷售亦出現下降，因處於紀錄最低水平的供應量限制了需求。全國房價指數同比上漲8.4%，爲2014年3月以來最大漲幅。
