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中小型投資者對美國房產投資佔比創新高

http://dailynews.sina.com   2019年08月08日 10:22   北美地產

美國房地產數據公司CoreLogic的最新數據表明,投資者對於房地產的購買熱度居高不下。2018年花在購買房屋上的資金創20年以來的新高。

 統計數據顯示,這種增長的動力並非來自大型機構投資者,而是受到大量中小型投資者的推動,其中不少投資者都是剛需房的買家。

小型投資者涌入房市

CoreLogic的研究顯示,2018年美國投資者將11.3%的資金投入了房地產市場,這是該公司自1999年進行統計以來的最高紀錄。

 大型投資者對美國房市的投資熱情在2013年就達到了巔峯,之後便一路下滑;而小型投資者則與之剛好相反,小型投資者自2013年起開始逐年加大了對房地產的投入,到2018年末時投資佔比已從2013年的48%上升到近62%。

 2018年投資者在剛需房上的投入比例高達20.3%,遠高於對中、高端房產的投資(分別爲7.8%、6.3%)。

投資者更傾向在東部買房

 投資者更傾向於在美國東部買房,其中購房率最高的10座城市有8個位於東部,而只有兩個在西部。

 投資者買房最優先考慮的通常都是租金回報率,房價較高的地區,由於市場溢價過多,租金回報率往往不會太高,市場也會比較平淡。

 當然,除了租金回報率之外,投資者還會考慮未來房屋增長潛力、當地空置率、房產稅等因素。報告還稱,通常一個供不應求的房地產市場尤其能吸引資金流入,因爲投資者普遍認爲,投資一個供應不斷減少的市場,遠比一個供應持續增加的市場更安全。

 隨着投資者的熱情不斷高漲,房價也隨之上漲。據全國房地產經紀人協會報告稱,5月份房價中位數爲277,700美元,比2018年同期上漲4.8%。獨立屋而言,房價中位數爲280,200美元,上漲4.6%。

小型機構投資者的大規模介入美國房產市場,表明市場信心十足,這也勢必會助推房價的進一步上漲,普通投資者也可以視情況跟進,把握海外投資機會!

購買投資房的重要考量

 現金流

 現金流是投資者考慮最重要的因素,包括以下幾個方面。

*當地房地產出租市場的強弱,如房屋空置率和房租拖欠情況。

*要購買的房屋類型,如購買C級公寓,就比A級公寓和B級公寓有更高的租客週轉率,維修費和保持費。

*貸款利率,如是傳統的貸款還是高息貸款。

*首付款比率。

一個關鍵問題是,這個投資是否能夠提供穩定的租金,也就是房產現金流及與其它房產的比例。

社區好的房屋和維護好的房屋,會有助房屋增值。投資房也要考慮保留部分收入來修繕維護。投資人是現在需要租金收入重要,還是將來房價升值重要?當然,不是所有問題都有正確答案,但在買房時這些因素都要考量。

槓桿

投資中的槓桿使用也是投資非常重要的考量,因爲你可以在這項投資少放資本,這樣你只須較少的資本。如果房產增值,扛杆會大大提高回報率。但是,假如房產貶值,也會因爲槓桿,投資者欠上的債務,現金流就可能會成爲負數。

但是有些短期負現金流是可以接受的。剛剛買的房產須要裝修,裝修期間短期現金流是負的,但是長期是賺錢,這樣的投資是可以考慮的。

淨產值

你買的房屋有淨產值嗎?淨產值通常透過幾種形式形成,如便宜房(discounted price),升值潛力(upside potential),重新分區機會(rezoning opportunity)及拍賣房。

創造淨產值有許多方法,但是買到立刻有淨產權的房產是最好的。找到一個馬上賣的買家,他願意便宜賣。買到一個需要維修的房產,你花費五毛錢就能翻轉獲利一塊錢。若是投入一萬元,能夠很快獲得二萬元的淨產值房是值得考慮的投資。

升值潛力

買房產最重要是地點。買到好地點的房產,房價升值後,在適當的時機賣房,就會獲利。但是,買房時機的把握比較難,具有投機的特點。一般來說,房屋在長期20年後增值是比較容易的,也幾乎是肯定的。

選擇購房地點,確保房產價值,要看長期的就業情況及整個城市範圍內的趨勢。一般來說,好地點的房產若能以每年5-7%的速度增值,如果再加上合理的現金流及購買時就有淨產值,那就是好的投資。

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